Immobilieratgeber 02/19

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Die Wohnflächen richtig berechnen

Foto: © Benjes Immobilien GmbH. Wie würden Sie bei diesem Haus die Wohnfläche berechnen?

Für viele Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt ist die genaue Wohnfläche der Ausgangspunkt. Wer eine Wohnung mieten oder vermieten möchte, wer ein Haus kaufen oder verkaufen möchte oder aber wenn es um Mieterhöhungen geht – stets ist die Grundlage der Preisbildung die Wohnfläche in Quadratmeter.

Wie würden Sie bei diesem Haus (siehe Bild) die Wohnfläche berechnen?
Ist diese zu gering angegeben, verschenken Vermieter und Verkäufer bares Geld. Ist sie zu hoch angesetzt, bezahlen Mieter oder Käufer entweder Monat für Monat oder in Summe zu viel. Deshalb ist die entscheidende Frage: Wie und auf welcher Grundlage wird die Wohnfläche berechnet?

Seit dem 1.1.2004 wird in der Regel die sogenannte Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Grundlage zur Wohnflächenberechnung verwendet. Verbindlich ist diese zwar nur für den öffentlich geförderten Wohnraum, sie hat sich in vielen Regionen jedoch als „Verkehrssitte“ auch auf dem freien Wohnungsmarkt etabliert.

Laut Wohnflächenverordnung ist die Wohnfläche „die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln“.

Dabei ist Folgendes zu beachten (die nachfolgenden Hinweise sind stark gekürzt; Besonderheiten werden nicht berücksichtigt und sind separat in der Wohnflächenverordnung nachzulesen):

1. Nur Wohnräume, die direkt zur Wohnung gehören, werden als Wohnfläche angerechnet: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Abstell- und Hauswirtschaftsräume soweit sie direkt in der Wohnung liegen. Nicht dazu gehören Bodenräume, Kellerräume, Waschküchen und Trockenräume außerhalb der Wohnung, Wirtschafts- sowie gewerbliche Räume.

2. Dazu gehören fest eingebaute Gegenstände wie beispielsweise Öfen, Bade- und Duschwanne, Einbaumöbel. Nicht dazu zählen unter anderem Treppen, Schornsteine und Säulen.

3. Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden voll, unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte angerechnet.

4. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

5. Berechnung für Räume mit Dachschrägen: Raumteile unter einem Meter Höhe sind nicht zu berücksichtigen, Raumteile zwischen einem und zwei Meter zur Hälfte und Räume sowie Teile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll zu berechnen.

Achtung: Es sind die jeweiligen Landesbauordnungen zu beachten, also die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) beziehungsweise die Bremische Landesbauordnung. Darin werden unter anderem Anforderungen an die Höhe, die Belichtung und die Wärmedämmung von Aufenthaltsräumen für Personen genannt (siehe § 43 NBauO). Nur wenn diese erfüllt sind, können die Räume als Wohnfläche angerechnet werden.

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