Immobilieratgeber 04/17

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Eine Immobilie im Nachlass – kein leichtes Erbe

Foto: Kaffee © Taylor Hernandez / unsplash.com

Mehr als 3 Billionen Euro – das ist die geschätzte Summe, die in Deutschland bis 2025 vererbt werden wird. Ein großer Teil der Vermögen steckt dabei in Immobilien. Und wenn man nicht zu den Superreichen gehört, macht das Eigenheim oft den Hauptteil des eigenen Erbes aus.

Weil eine Immobilienerbschaft aber ein sehr komplexer Sachverhalt ist, kommt im Trauerfall auf die Erben, zu der emotionalen und zeitlichen Belastung, auch noch eine zusätzliche Herausforderung zu. Vor allem, wenn es mehrere Erben gibt, die sich in jedem Fall irgendwie einigen müssen.

Damit eine zeitnahe Einigung erfolgt, erklärt das Erbrecht alle Erben zu einer Erbengemeinschaft. Das ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, deren Zweck die Aufteilung des Erbes ist und damit letztlich auch eine möglichst schnelle Wiederauflösung der Erbengemeinschaft. Bis dahin aber sind alle Mitglieder gleichermaßen für Rechte und Pflichten, die sich aus der Immobilie ergeben, verantwortlich.

Denn, auch wenn das Haus nicht mehr bewohnt ist, fallen Grundsteuern und Versicherungen an, Müll- und Wassergebühren sowie evtl. Heizkosten oder Winterdienste. Auch können manche anstehenden Reparaturen, wie z.B. die des Daches, nicht auf die lange Bank geschoben werden.

Sollte die Immobilie vermietet sein, ist die Erbengemeinschaft nun automatisch der Vermieter, mit allen Verantwortlichkeiten, die das bedeutet.

Bevor aber wirklich entschieden werden kann, was mit Haus oder Wohnung eigentlich geschehen soll, braucht es eine fachgerechte Werteinschätzung, spätestens für die eigene Steuererklärung ist die sowieso notwendig.

Man sieht schon bei den wenigen Fragen bis hierhin, wieviel Konfliktpotential in all den notwendigen Entscheidungen liegt. Hinzu kommt, dass manche Erbengemeinschaften aus 20, 30 oder noch mehr Mitgliedern bestehen, die natürlich auch nicht alle im gleichen Ort wohnen, sondern manchmal über die ganze Welt verstreut leben.

Aber auch – und vielleicht sogar besonders – im kleineren Kreis, mit vielleicht 3, 4 oder 5 Erben, spielen ja nicht nur die Sachfragen eine Rolle, sondern es mischen auch viele unterschiedliche Emotionen mit.

Meist hat jeder einzelne Erbe eine ziemlich konkrete Vorstellung davon im Kopf, was das Beste für alle wäre. Schnell verkaufen, dann muss sich keiner damit belasten oder in fünf Jahren kann der Enkel das Haus übernehmen, das wäre ganz bestimmt in Vaters Sinne gewesen.

Alle haben gute Gründe für ihre Vorschläge und treten sich damit doch manchmal gegenseitig auf die Füße. Dass es zu völlig unterschiedlichen Wünschen kommt, ist völlig normal. Man kann einfach nicht davon ausgehen, dass alle Erben die gleichen Vorstellungen haben. Jeder hat letztlich ja auch das Recht, mit seinem Erbe machen zu können, was er möchte.

Dazu ist es aber erst einmal erforderlich, dass das Erbe auch auf- und zugeteilt werden kann. Und das geht wiederum nur nach einer Einigung. So beißt sich die Katze oft in den Schwanz. Unzählige Erbengemeinschaften hängen eine viel zu lange Zeit in der Situation fest, dass es zu keiner Einigung kommt.

Nicht selten zerstreiten sich dabei Geschwister und ganze Familien. Schnell heißt es dann „wenn’s ums Geld geht …“, dabei geht es oft gar nicht ums Geld, sondern um Emotionen. Für viele ist die Abwicklung auch Teil ihrer persönlichen Trauerverarbeitung. Manchmal spielen alte ungelöste Konflikte aus der Kindheit mit: „Die ist doch schon immer mit ihrem Willen durchgekommen“ oder „der hatte schon früher nie Rücksicht auf die Geschwister genommen“.

Gerade dann ist es aber wichtig, dass alle unterschiedlichen Interessen und Wünsche ausgesprochen und angehört werden. Für die sich wiedersprechenden Vorstellungen, können dann Kompromisse gefunden werden.

Was so einfach klingt, ist manchmal ohne Hilfe eines Außenstehenden gar nicht möglich, vor allem, wenn schon im Vorfeld Uneinigkeit herrscht. Natürlich kann man juristischen Rat einholen, einen Steuerberater hinzuziehen und zu jeder Detailfrage einen anderen Experten finden.

Eine gute Anlaufstelle kann aber auch ein Immobilienmakler sein. Manche Makler bieten als separate Serviceleistung eine umfassende Beratung und Begleitung während der Entscheidungsfindung an. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie am Ende wirklich verkauft werden soll oder nicht.

Viel mehr liegt der Fokus auf einer sachlichen Bewertung und Klärung aller Fragen. Das Ziel ist die Entscheidungsfindung und die möglichst friedliche Einigung der Erben untereinander.

Der Immobilienmakler hilft zunächst bei allen Sachfragen rund um die Immobilie an sich. Da geht es z.B. um die Wertermittlung oder Mietangelegenheiten.

Darüberhinaus fungiert er als Lotse, für alle anstehenden Wege, wenn es um Behörden und Formalitäten geht, wie z.B. Erbschein, Grundbuch etc. In Rechtsfragen kann er zwar keinen juristischen Rat erteilen, aber er kann beurteilen, ob und wofür ein solcher evtl. notwendig ist.

Als zentrale Funktion innerhalb einer solchen Dienstleistung speziell für Erben dient der Makler aber auch als Mediator. Ein Mediator ist unparteilich, bzw. allparteilich. Er hält den Rahmen für die Lösungsfindung, indem er Fragen offenlegt, Bedürfnisse herausarbeitet und Vorschläge aufgreift (oder auch selbst macht) und für eine konstruktive Kommunikation sorgt. Auf diese Weise begleitet er die Parteien, in diesem Fall die Erbengemeinschaft, auf dem Weg zu einer gemeinsamen Vereinbarung.

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